Nel momento in cui mi viene affidato l’incarico di vendita di una villa indipendente chiedo sempre ai proprietari di potermi fornire quanto prima tutta una serie di documenti riferiti alla casa.
La lista comprende anche la documentazione inerente la provenienza della villa da vendere, ovvero tutti gli atti attestanti ogni singolo passaggio di proprietà.
Ogni tanto capita che, tra un rogito di compravendita e l’altro, vi sia un atto di donazione; a volte riguardante l’intera proprietà, a volte il solo terreno dove poi, nel tempo, è stata costruita la villa oggetto della vendita.
Donare la propria villa – pro e contro
Molto spesso un immobile viene donato per anticipare quella che sarà la futura eredità, altre volte per liberarsi della “prima casa” così da poterne acquistare un’altra usufruendo delle agevolazioni.
In tutti i casi, poiché la donazione non è soggetta a imposta di registro, la stessa viene utilizzata per ottenere un vantaggio fiscale ed inoltre, non necessitando del passaggio di denaro (che nella compravendita deve materialmente avvenire) è di più facile gestione.
Non tutti sanno però che nel caso si volesse successivamente vendere una villa ricevuta in donazione si andrà incontro ad alcune difficoltà da gestire; gli immobili con provenienza donativa sottopongono l’acquirente (e in caso di mutuo anche la banca che finanzierà l’operazione) ad un rischio:
L’impugnazione della donazione dell’immobile da parte dei legittimari (il coniuge, i figli ed in mancanza di questi,i genitori del donante) nel caso in cui vengano pregiudicati i loro diritti ereditari.
Questa azione comporterebbe la possibilità che la proprietà della villa donata venga rivendicata alfine di ottenerne la restituzione, il tutto a discapito del terzo (l’acquirente).
Naturalmente perché questo rischio si verifichi devono esserci dei presupposti, indicati nel Codice Civile all’articolo 653:
• nei 10 anni a far data dalla morte del donante, i legittimari abbiano proposto, vinto e trascritto la loro azione di riduzione;
• non sono passati oltre vent’ anni dalla trascrizione dell’atto di donazione (termine che comunque può essere sospeso dai legittimari con un atto di opposizione)
• l’avente diritto, ovvero il legittimario, prima di rivolgersi al nuovo proprietario si sia rivolto al donatario senza però ottenere nulla.
Nell’ ipotesi in cui i legittimari ottengano la restituzione della villa donata, che nel frattempo è stata venduta a terzi, il nuovo proprietario può, pagando ai legittimari una equivalente somma di denaro, evitare di restituire l’immobile in oggetto.
Vendere una villa con provenienza donativa – soluzioni
A tutto c’è una soluzione.
Fermo restando i presupposti sopra indicati le possibili soluzioni al problema del rischio donativo potrebbero essere, a seconda se il donante sia ancora in vita o meno, le seguenti:
– sciogliere la donazione con effetto retroattivo (mutuo dissenso)
– i legittimari rinunciano all’azione di restituzione
– polizza assicurativa (esempio DonazioneSicura) o fidejussione bancaria
In tutti i casi, essendo materia Notarile decisamente delicata, il suggerimento che do sempre ai clienti che si apprestano a comprare una villa con un atto di donazione nella provenienza è quello di chiedere preventivamente un parere ad un Notaio.
Meriggi Immobiliare – Vendita Ville in Brianza – Contatti
I nostri uffici si trovano a Monza, zona Parco, all’interno del signorile contesto Parco80
Indirizzo: Via A. Ramazzotti, 24 – 20900 – Monza (MB)
Orari: Dal Lunedì al Venerdì : 09.15 – 19.30 Sabato: 09.15 – 13.00.
È gradito l’appuntamento.
Telefono: (+39) 039.23.08.717
Email: info@meriggi.eu