Oggi vorrei condividere con voi un caso particolarmente complesso di compravendita. Se mai esistesse una situazione pratica da prendere come esempio per l’esame di abilitazione per diventare agente immobiliare, la vendita della villa indipendente che ho seguito poco tempo fa, calzerebbe a pennello.
Procediamo con ordine.
Dopo aver concordato un appuntamento con la proprietà, la incontro e prendo visone della villa da vendere. Trovato l’accordo sul prezzo di vendita, in base ad una reale valutazione di mercato, redigo l’incarico di mediazione. Successivamente organizzo tutto il necessario per procedere nella pubblicazione degli annunci di vendita e per contattare i potenziali interessati presenti nella nostra banca dati. Fin qui tutto bene ma, da subito, ecco alcune difficoltà in vista.
1° passaggio
Uno dei proprietari risulta incapace d’intendere e volere; il coniuge è il tutore nominato. Questo significa che servono l’autorizzazione del giudice tutelare e la perizia giurata della villa per procedere alla vendita.
Contemporaneamente alla messa in vendita chiedo alla proprietà di fornirmi i rogiti di provenienza dei terreni sui quali fu costruita questa grande villa indipendente.
2° passaggio
Purtroppo i proprietari hanno smarrito uno degli atti d’acquisto dei terreni che compongono il giardino della villa e il Notaio che stipulò a suo tempo l’atto è deceduto. Per averne una copia interrogo l’archivio notarile competente. Procedo velocemente e appena in tempo, poiché il giorno dopo la mia richiesta l’archivio sospende momentaneamente l’invio delle richieste telematiche. Nel giro di un paio di settimane recupero l’atto.
Nel frattempo richiedo l’accesso all’ufficio di edilizia privata per estrarre tutta la documentazione urbanistica necessaria e per verificare la conformità della villa. L’ufficio preposto risponde nei canonici 30 giorni e mi convoca alla visione.
3° passaggio
Dalla visione dei documenti, nonostante la concessione edilizia sia stata rilasciata senza osservazioni particolari, risulta una lettera dell’usl con parere negativo poiché le altezze di progetto del piano interrato non sono in linea con la normativa di riferimento; vista la presenza di un bagno e di una lavanderia, il piano interrato avrebbe dovuto avere il soffitto 10 centimetri più alto. Inoltre mancano il documento che attesta l’agibilità e il documento della sua richiesta.
Incontro la proprietà che, ignara del tutto, mi guarda allibita e mi chiede cosa poter fare. Dopo un’attenta riflessione sul caso, propongo la soluzione meno dispendiosa, ovvero modificare bagno e lavanderia dell’interrato in modo che risultino locali “sgombero”, in linea con l’altezza soffitto presente pari a mt. 2.30.
Nel tempo necessario per effettuare queste verifiche individuo un potenziale acquirente interessato che, dopo aver visto la villa due volte ed essere stato messo a conoscenza delle problematiche riscontrate, decide di sottoscrivere la sua proposta d’acquisto.
4° passaggio
Per sottoscrivere la proposta il cliente si affida – come quasi sempre capita – alla consulenza del suo legale di fiducia, invitandomi a prendere contatto con lo stesso, non prima di avergli inviato una copia della mia proposta d’acquisto. L’avvocato rifà completamente la scrittura, proponendone una nuova contenete condizioni a totale svantaggio della proprietà.
Anche in questo caso, sono arrivato ad una soluzione: dopo due mesi di trattative sulle clausole da inserire, quelle da modificare e quelle da eliminare, alla fine riesco a trovare un accordo di massima che tutela anche la proprietà.
5° passaggio
Dando per scontato il fatto che la villa arriverà al rogito con il certificato di agibilità, il cliente, per il bagno e la lavanderia al piano interrato, richiede che non vengano materialmente modificati ma che siano sanati con questa destinazione d’uso, altrimenti non procede all’acquisto.
A questo punto, mi confronto con lo studio d’ingegneria con cui spesso collaboro e troviamo una soluzione per soddisfare le richieste dell’acquirente non troppo onerosa per la proprietà, ovvero aprire una SCIA per abbassare di 10 cm il solo pavimento di bagno e lavanderia, evitando di toccare il corridoio che serve questi due ambienti. L’ingegnere verifica con l’ufficio edilizia privata e risulta che per loro la soluzione proposta sia fattibile.
La proprietà è concorde, a condizione che materialmente i lavori di adeguamento vengano svolti dopo il rogito da parte dell’acquirente.
Incontro, quindi, il potenziale acquirente ed il suo avvocato per esporre la soluzione concordata con il mio staff: la SCIA sarà aperta a nome dell’attuale proprietà, i lavori non verranno materialmente svolti ma, in compenso, verrà applicato un piccolo sconto sul prezzo di vendita. In contemporanea si procederà con la richiesta dell’agibilità, effettueremo il rogito e subito dopo la SCIA sarà il nuovo proprietario a fare i lavori di adeguamento. La soluzione indicata va bene ed accettano di proseguire.
Bisogna ora procedere per il rilievo e la presentazione della SCIA, la perizia giurata e la richiesta di autorizzazione alla vendita da fare al giudice mentre l’acquirente si deve attivare per la pratica di mutuo.
6° passaggio
L’OMS dichiara lo stato di pandemia. A breve distanza di tempo, rispetto all’inizio della vicenda, si blocca tutto. Il tempo passa senza poter far nulla e le tempistiche che avevamo preventivato nella proposta d’acquisto scadono. Salta la firma del preliminare di vendita della villa. E’ tutto da rinnovare. Mi adopero per contattare l’avvocato della parte acquirente che mi riferisce che il suo cliente desidera soprassedere qualche tempo per una verifica dell’ultima ora.
7° passaggio
Durante la chiusura per pandemia il cliente segue delle dirette streaming su Facebook del sindaco del paese in cui lo stesso prospetta la possibilità futura di ampliare i cimiteri del paese. Prima di rinnovare la validità della proposta d’acquisto, il potenziale acquirente chiede di poter verificare, giusto per scrupolo, la possibilità di espropriazione da parte del Comune, dei terreni che compongono il giardino della villa, al fine di un eventuale ampliamento del piccolo cimitero adiacente. Naturalmente l’architetto incaricato per verificare la situazione non può procedere, visto che tutti gli uffici comunali sono chiusi.
Mi attivo per risolvere: non aspetto che l’Architetto abbia accesso al comune e inizio a navigare nel sito internet del comune alla ricerca d’informazioni utili allo scopo.
Dopo svariate ricerche, riesco a trovare la documentazione relativa al cimitero in questione. Fortunatamente, sulla documentazione che trovo, ho modo di riscontrare che l’ampliamento del piccolo cimitero è già previsto ma sul lato opposto alla villa da vendere, e su terreni già di proprietà del comune. Nessun rischio di esproprio.
Scarico tutta la documentazione e la invio all’avvocato che, dopo aver verificato e rassicurato il suo cliente, mi conferma la volontà di portare a termine l’acquisto della villa.
Redigo la scrittura privata con cui le parti dichiarano di voler rinnovare la proposta d’acquisto condizionata, posticipando la data di firma del preliminare di compravendita ed il successivo atto notarile per il passaggio della proprietà della villa.
Nel frattempo, la normativa prevede la possibilità di tornare a muoversi per lavoro e quindi incontro personalmente le parti per la firma della scrittura.
Allo stesso tempo, lo studio d’Ingegneria si muove per i rilievi, mentre la proprietà avvia la pratica di autorizzazione alla vendita presso il tribunale.
Tutto va come deve andare e, anche se a distanza di quasi sei mesi, arrivano tutti i documenti. Finalmente possiamo sottoscrivere il preliminare di compravendita della villa senza nessuna condizione sospensiva in essere.
La villa è ufficialmente venduta, manca solo l’ultimo passaggio, ovvero il rogito Notarile ma tutta la documentazione è in ordine quindi, finalmente, siamo tranquilli: il Notaio potrà istruire la sua pratica senza problemi.
Questa è una situazione particolarmente complessa ma neanche tanto rara nel nostro lavoro. Se siete arrivati fino a qui nella lettura, vi sarà chiara, credo, l’importanza di affidarvi ad un riferimento competente per la vendita della vostra villa in Brianza.
Meriggi Immobiliare – Vendita Ville in Brianza – Contatti
I nostri uffici si trovano a Monza, zona Parco, all’interno del signorile contesto Parco80
Indirizzo: Via A. Ramazzotti, 24 20900 – Monza (MB)
Orari: Dal Lunedì al Venerdì : 09.15 – 19.30 Sabato: 09.15 – 13.00.
È gradito l’appuntamento.
Telefono: (+39) 0392308717
Email: info@meriggi.eu