La vendita dei beni immobili.
La vendita di cose immobili è sottoposta – come si è ricordato – a vincoli di forma e pubblicità.
Nel difetto della scrittura privata o dell’atto pubblico la vendita è nulla (art. 1350 c.c.).
E’ prevista, inoltre, la trascrizione dell’atto presso i pubblici registri immobiliari, con le conseguenze già note, per quanto attiene alla soluzione dei conflitti tra più acquirenti dallo stesso dante causa ( art. 2643).
Il codice civile dedica alle cose immobili la sezione terza del capo relativo alla vendita (art. 1537 – 1541), occupandosi in particolare di due “tecniche” contrattuali caratteristiche della vendita immobiliare:
La vendita a misura e la vendita a corpo.
La vendita a misura
La vendita è detta a misura quando sono indicate le unità di misura dell’immobile (esempio: cento metri quadri) e il prezzo che, come dispone espressamente l’articolo 1537 c.c., è “stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura” (esempio: € 2.350,00 al mq.).
Può accadere che la misura effettiva dell’immobile sia inferiore o superiore a quella indicata nel contratto:
Se fosse inferiore, il compratore avrebbe diritto ad una riduzione del prezzo.
Se fosse superiore, il venditore avrebbe diritto ad un supplemento, ma il compratore avrebbe la facoltà di recedere dal contratto se l’eccedenza superasse la ventesima parte della misura dichiarata (art. 1537 c.c., comma II ).
I diritti alla riduzione o al supplemento del prezzo, al pari della facoltà di recesso, sono soggetti al termine annuale di prescrizione (art.1541 c.c.).
La vendita a corpo
La vendita è detta a corpo quando il prezzo è fissato globalmente con riguardo all’immobile preso nel suo complesso.
Per stabilire se la vendita è a corpo, occorre avere riguardo all’intento effettivo delle parti.
Può esservi infatti vendita a corpo anche con riferimento a beni immobili dei quali sia stata indicata nel contratto la misura.
Spesso in fatti la misura è menzionata per individuare l’immobile, non già per fissare un criterio al quale ragguagliare il prezzo.
Se la vendita è a corpo, l’inferiorità o la superiorità della misura della cosa non danno luogo a diritti di riduzione o supplemento del prezzo.
Solo in un caso si ha diritto a un supplemento o a una riduzione del prezzo:
Quando la misura reale ecceda o sia inferiore di un ventesimo alla misura indicata nel contratto.
E’ data comunque facoltà al compratore di recedere dal contratto nel caso in cui dovesse essere tenuto a versare il supplemento (art. 1538 c.c. , comma II).
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